Вступ: чому важливо перевіряти інформацію про нерухомість

Угоди з нерухомістю є одними з найбільш ризикових цивільно-правових операцій. Купівля квартири, будинку чи земельної ділянки без належної перевірки може призвести до значних фінансових втрат та тривалих судових спорів. За статистикою, кожна п'ята угода з нерухомістю в Україні має певні юридичні ризики, яких можна було б уникнути при своєчасній перевірці.

Адвокат має широкі можливості для перевірки інформації про нерухомість завдяки праву на направлення адвокатських запитів до реєстраційних органів, кадастрових служб та інших установ. У цій статті ми розглянемо, яку інформацію про нерухомість можна отримати та як це зробити.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно

Основним джерелом інформації про нерухомість в Україні є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Він містить відомості про:

  • Право власності — хто є власником об'єкта нерухомості, на якій підставі набуте право (договір купівлі-продажу, спадщина, дарування тощо).
  • Обтяження та обмеження — іпотека, арешт, заборона відчуження, сервітут та інші обтяження.
  • Іпотечні записи — відомості про передачу нерухомості в іпотеку, кредитор, сума зобов'язання.
  • Історія переходу права власності — всі попередні власники та підстави переходу права.
Важливо знати: Отримати інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав може будь-яка особа щодо будь-якого об'єкта нерухомості. Проте повний витяг з детальною інформацією доступний лише власнику або його уповноваженому представнику, зокрема адвокату.

Перевірка права власності на об'єкт нерухомості

Перевірка права власності — це перший і найважливіший крок перед укладенням будь-якої угоди з нерухомістю. Адвокат може здійснити таку перевірку кількома способами:

  1. Запит до Державного реєстру речових прав — дозволяє отримати актуальну інформацію про поточного власника та наявність обтяжень.
  2. Перевірка правовстановлюючих документів — аналіз оригіналів документів, на підставі яких особа набула право власності.
  3. Перевірка через нотаріальний реєстр — підтвердження того, що правовстановлюючий документ був належним чином посвідчений.
  4. Запит до суду — перевірка наявності судових спорів щодо об'єкта нерухомості.

Обтяження та арешти нерухомого майна

Перевірка наявності обтяжень є критично важливою, адже наявність арешту чи іпотеки може суттєво обмежити або повністю заблокувати можливість розпорядження нерухомістю:

  • Іпотека — нерухомість перебуває у заставі банку або іншого кредитора. Продаж можливий лише за згодою іпотекодержателя.
  • Арешт — накладається судом або виконавчою службою. Будь-які операції з нерухомістю заборонені до зняття арешту.
  • Заборона відчуження — встановлюється нотаріусом при оформленні іпотеки або за рішенням суду.
  • Сервітут — право обмеженого користування чужою нерухомістю (наприклад, право проходу через земельну ділянку).
Увага: Придбання нерухомості з прихованими обтяженнями може призвести до визнання угоди недійсною та втрати коштів. Завжди перевіряйте наявність обтяжень перед підписанням договору!

Державний земельний кадастр

Якщо ви плануєте придбати земельну ділянку, окрім перевірки права власності, необхідно отримати інформацію з Державного земельного кадастру. Кадастр містить:

  • Кадастровий номер земельної ділянки та її місцезнаходження.
  • Площу, конфігурацію та межі ділянки.
  • Цільове призначення земельної ділянки (для житлового будівництва, сільськогосподарського використання тощо).
  • Нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
  • Відомості про обмеження у використанні земельної ділянки.

Адвокат може направити запит до територіального органу Держгеокадастру для отримання витягу з Державного земельного кадастру, який містить повну інформацію про земельну ділянку.

Документи БТІ та технічна документація

Бюро технічної інвентаризації (БТІ) зберігає технічну документацію на об'єкти нерухомості. Через адвокатський запит можна отримати:

  • Технічний паспорт — містить характеристики об'єкта: площу, кількість кімнат, поверховість, матеріал стін тощо.
  • Довідку про зареєстроване право власності — для об'єктів, право власності на які було зареєстроване до 2013 року (до створення Державного реєстру речових прав).
  • Інформацію про перепланування — наявність законних чи незаконних перепланувань, що впливає на вартість та можливість реєстрації угоди.

Історія об'єкта нерухомості та приховані ризики

Комплексна перевірка нерухомості включає аналіз її історії, що може виявити потенційні ризики:

  • Часта зміна власників за короткий період може свідчити про шахрайські схеми.
  • Наявність зареєстрованих мешканців (прописаних осіб), які можуть мати право на проживання навіть після продажу.
  • Наявність неповнолітніх або недієздатних осіб серед попередніх власників, що може стати підставою для оскарження угоди.
  • Набуття права власності через спадщину — можливі спори між спадкоємцями.

Як замовити перевірку нерухомості

Щоб замовити комплексну перевірку нерухомості через адвокатський запит, ви можете подати запит на нашому сайті. Адвокат підготує та направить необхідні запити до всіх відповідних реєстрів та установ, а також надасть професійний висновок щодо юридичної чистоти об'єкта нерухомості.

Дізнайтеся більше про можливості отримання інформації з реєстраційних органів у розділі реєстраційні служби.