З 1 січня 2026 року в Україні набули чинності суттєві зміни до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджені постановою Кабінету Міністрів №1127. Одночасно діє Закон №4751-IX «Про засади житлової політики», що запроваджує нові підходи до оновлення застарілого житлового фонду. Ці зміни створюють реальні ризики для тих, хто досі не привів свої документи у відповідність до вимог електронного реєстру.

Що змінилося з 1 січня 2026 року

Постанова КМУ №1534 від 26 листопада 2025 року внесла ключові зміни до порядку державної реєстрації:

  • Розширено підстави для залишення заяв без руху — якщо документи подано з порушеннями, реєстратор повертає заяву для усунення недоліків, а не відмовляє одразу
  • Посилено контроль за діями реєстраторів — тепер можна оскаржити не лише рішення, а й дії, вчинені в автоматичному режимі
  • Змінено порядок розгляду скарг — скарги приймаються на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб'єктів реєстрації та територіальних органів Мін'юсту
  • Запроваджено контроль за зловживаннями — реєстратори зобов'язані повідомляти про виявлення несанкціонованого використання їхніх облікових даних

Хто ризикує втратити житло

Юристи виділяють три категорії власників, які перебувають у зоні підвищеного ризику:

1. Власники з «паперовими» правами без електронного запису

Якщо ви придбали нерухомість до 2013 року і не внесли дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ваше право підтверджується лише паперовими документами. Це створює ризик:

  • Шахрайські схеми з подвійним продажем — зловмисник може зареєструвати право на ваше майно, використовуючи підроблені документи
  • Неможливість швидко довести право власності при судових спорах
  • Проблеми з укладенням угод — нотаріуси перевіряють саме електронний реєстр

2. Власники квартир у будинках під реновацію

Закон №4751-IX визначає нові підходи до оновлення застарілого житлового фонду. Власники квартир у будинках, які потрапляють під програму реновації або знесення, повинні мати актуальний запис у реєстрі для отримання компенсації або нового житла. Без реєстрації довести право власності буде значно складніше.

3. Власники з розбіжностями в документах

Якщо фактична площа квартири відрізняється від даних у технічному паспорті (наприклад, після перепланування), або є помилки в особистих даних власника — такі розбіжності можуть стати підставою для:

  • Відмови у реєстрації угод купівлі-продажу
  • Оскарження права власності третіми особами
  • Проблем при оформленні спадщини

Як перевірити свої права у реєстрі

Для перевірки актуальності даних у Державному реєстрі речових прав існує кілька способів:

Спосіб Вартість Строк
Портал «Дія» — онлайн-витяг Безкоштовно Миттєво
ЦНАП — офіційний витяг 0,04 прожиткового мінімуму До 5 робочих днів
Нотаріус — перевірка перед угодою Включено у вартість послуги Миттєво
Адвокатський запит до Мін'юсту Через сервіс АдвокатЗапит До 5 робочих днів

Що робити, якщо даних у реєстрі немає

Якщо ваше право власності відсутнє в електронному реєстрі, необхідно терміново вжити заходів:

  1. Зібрати документи — оригінал правовстановлюючого документа (свідоцтво, договір купівлі-продажу, рішення суду), технічний паспорт, паспорт громадянина, ідентифікаційний код
  2. Звернутися до ЦНАП або нотаріуса — подати заяву на державну реєстрацію права власності
  3. Оновити технічний паспорт — якщо були перепланування або зміни, замовити новий технічний паспорт у БТІ
  4. Перевірити дані після реєстрації — отримати витяг та переконатися, що всі дані внесені коректно

Важливо: Якщо при внесенні даних до реєстру виявлені помилки або розбіжності, реєстратор має право залишити заяву без руху та надати строк для усунення недоліків. У складних випадках (спір з іншими власниками, відсутність оригіналів документів) рекомендується звернутися до адвоката.

Нове право на оскарження дій реєстраторів

Зміни 2026 року суттєво розширили можливості оскарження. Тепер громадяни можуть оскаржити:

  • Рішення реєстраторів — про відмову в реєстрації, залишення заяви без руху
  • Дії в автоматичному режимі — якщо система автоматично внесла або змінила дані без підстав
  • Бездіяльність — якщо реєстратор не розглядає заяву у встановлений строк
  • Рішення територіальних органів Мін'юсту — якщо скаргу на реєстратора було відхилено

Скарга подається до Комісії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації при Мін'юсті. Строк розгляду — до 45 календарних днів. Якщо рішення комісії не задовольняє — його можна оскаржити в суді.

Захист від шахрайства з нерухомістю

Зловживання в сфері реєстрації нерухомості залишаються поширеною проблемою. Для захисту своїх прав рекомендується:

  • Регулярно перевіряти витяг з реєстру — хоча б раз на 6 місяців, щоб вчасно виявити несанкціоновані зміни
  • Зберігати оригінали документів — у надійному місці з обмеженим доступом
  • Не передавати оригінали стороннім — навіть довіреним особам надавати лише копії
  • Встановити SMS-сповіщення — через портал «Дія» можна налаштувати повідомлення про будь-які зміни щодо вашої нерухомості